Централизованные системы управления ИТ-решениями помогают сокращать издержки, а значит, и больше зарабатывать на сдаче в аренду офисных пространств. В плюсе все – коворкинги, арендаторы и владельцы помещений. В условиях спада спроса рынок гибких офисов внедряет ИТ-инфраструктуру для расширения сервисных функций и комфорта.
Сокращение требует интеллекта
В третьем квартале 2025 года объем новых сделок на рынке гибких офисов в Москве сократился на 72% до 17,4 тыс. кв. м., согласно данным аналитиков CORE.XP. Это минимальный показатель сделок за последние два года. При этом дорожает аренда самого рабочего места – за год средняя ставка прибавила 54% в месяц.
По оценке руководителя направлений мультимедиа и UC «Инфосистемы Джет» Якова Шапиро, на рынке офисной недвижимости Москвы сейчас заметный дефицит качественных площадей. Бизнес планирует новые объекты заранее, а многие идут по пути реновации существующих пространств. «И здесь мы четко видим запрос: компании хотят не просто офис, а “умный офис”. Это нужно для экономической эффективности — ресурсосбережения, оптимизации, а также статусности, которая создает имидж технологичной компании и усиливает HR-бренд», — рассказал PRO Шеринг Яков Шапиро.
По данным самих коворкингов, ИТ-решения, которые еще недавно воспринимались инновациями, сейчас стали обязательной нормой. Например, в сети ASPACE уже функционируют ряд таких цифровых инструментов.
«Наиболее востребованы у клиентов бесконтактный цифровой доступ, бронирование переговорных комнат и локеров, а также удобная система гостевых пропусков с использованием Face ID», — сообщил PRO Шеринг коммерческий директор ASPACE Никита Губанов. Эти решения формируют современный стандарт гибкого офиса, — отметил он.
Экономический эффект достигается за счёт автоматизированного управления освещением и вентиляцией, что снижает операционные расходы.
Таким образом, система «умный офис» становится уже необходимым продуктом, и пользователи воспринимают ее элементы уже как должное, пояснил изданию генеральный директор сети коворкингов F2 Игорь Золотухин. Арендаторов еще можно привлечь цифровым взаимодействием с управляющей компанией, автоматическим поддержанием оптимальных параметров микроклимата.
Это подтверждает в беседе с PRO Шеринг генеральный директор PAGE и коворкингов «Делимофис» Мария Сумарокова: «Арендатору нужен опыт и сервис. Он хочет зайти в здание по QR-коду на телефоне, забронировать переговорную за два клика и бесшовно подключиться к защищенной Wi-Fi сети. Его главный запрос — гибкость и простота 24/7. Цифровизация для него — это отсутствие барьеров, простота и скорость».
«Для резидентов важно, чтобы всё работало само: свет включался в комфортном режиме, климат подстраивался под температуру, а “переговорку” можно было забронировать в два клика», — также выделил сложившийся на рынке тренд директор по цифровизации сети сервисных офисов «Практик» Дмитрий Шерстень в беседе с изданием.
Дорогое удовольствие
Сокращение издержек на падающем рынке, помогает оставаться арендных офисов на плаву. Наибольшие успехи у тех, кто раньше вложились в технологическое оснащение. Для остальных переход в цифру уже дорогое удовольствие, уверены ИТ-вендоры.
Аналитики CORE.XP в ноябрьском гиде «Умные офисы» подсчитали, что комплексное внедрение технологий «умного офиса» в бизнес-центре площадью 20 тыс. кв. м. обходится в 4,9 — 21 тыс. рублей за квадратный метр. Под технологиями «умного офиса» подразумеваются: программное обеспечение; инновационные системы хранения, которые автоматизируют процессы приема, выдачи и учета товаров или документов; мобильный доступ; автоматизация инженерных систем; турникеты с Face ID и системами контроля и управления доступом (СКУД).
«Мы работаем над проектами двух типов, — говорит Яков Шапиро. — Первый — модернизация и умное переоснащение существующих офисов. Второй, и наиболее эффективный, — создание умного офиса “с нуля”, на этапе строительства или капитального ремонта». Эксперт отмечает, что критически важно подключение интегратора на самых ранних стадиях: для совместной разработки техзадания, согласования проектов по всем подсистемам и закладки правильных технических решений. «Только так можно избежать ситуации, когда система нужна, но внедрить ее уже нельзя физически или финансово», — уточнил он.
Расчеты компании «Ланит-интеграция», которые приводит CORE.XP в гиде «Умный офис», показали, что автоматизация типовых процессов в офисе площадью 20 тыс. квадратных метров эквивалентна высвобождению до 169 человеко-лет рабочего времени в год. При этом экономия только на электроэнергии достигает 7 млн рублей, а ведь еще можно сэкономить на использовании гибких пространств.
«Эффективность от внедрения систем “умного офиса” переоценить невозможно. Помимо экономии на персонале и коммунальных платежах, идет увеличение ресурса инженерных систем, которые позволяют достичь высокого уровня сервиса. Это является одним из главных конкурентных преимуществ на нашем рынке», — уверен Игорь Золотухин.
Конечно, под гибкими пространствами следует понимать не только и не столько коворкинги. Более корректно говорить в целом об организации офисного пространства таким образом, когда за отдельным штатным работником не закрепляется персональное рабочее место. Оно может быть забронировано заранее на определенную дату и время. Именно такая организация рабочего пространства позволяет снижать издержки и экономить.
Экспертный хаб
Руководитель департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещения CORE.XP Михаил Каплун в гиде отмечает, что решения «умного офиса» подключаются к единому контуру под автоматизированную систему управления здания. В ней объединяются управление климатом, освещением, безопасностью, бронированием рабочих мест, мультимедиа и сервисами для сотрудников.
«Для эксплуатации умного офиса нужна экспертиза в самых разных областях: инженерия, IT, мультимедиа. Содержать в штате столько узких специалистов нерентабельно, даже для крупной компании, — считает Яков Шапиро. — Мы оказываем заказчикам комплексные сервисные услуги на протяжении всего жизненного цикла объекта: например, поддерживаем офисные системы крупной топливно-энергетической корпорации в нескольких регионах России. Это не просто ремонт по гарантии, а полноценный аутсорсинг эксплуатации сложной цифровой инфраструктуры».
От технологичности выигрывают и собственники зданий, которым более важны бизнес-показатели: рентабельность, лояльность клиентов и максимизация доходов с каждого квадратного метра. «Мы ушли от того, чтобы иметь отдельный сервис для бронирования, отдельную систему для пропусков, и отдельную для бухгалтерии и аналитики. Мы создаем для наших пространств единый цифровой хаб», — говорит Мария Сумарокова.
Арендатор получает тот самый «бесшовный» опыт, а собственник — единую платформу управления, — уточнила она. «Это дает высокую эффективность: снижаются операционные затраты, все данные стекаются в один центр для аналитики, а значит, мы можем прогнозировать загрузку и принимать взвешенные решения», — резюмировала эксперт.
Свободная ниша
По данным CORE.XP две трети гибких офисов расположены в пределах третьего транспортного кольца Москвы, и также 64% всех лотов по площади — это помещения до 300 кв. м. При этом говорить о том, что спрос на гибкие офисы уже удовлетворен — преждевременно.
«Запросы идут от самых разных игроков, но для нас это в первую очередь сегмент энтерпрайз — крупные корпорации. Потому что проект по созданию полноценного “умного офиса” — это всегда недешево», — пояснил Яков Шапиро. Позволить его себе могут либо крупные компании, либо девелоперы, которые сдают площади таким арендаторам. «Из последних кейсов: офисы для предприятий энергетического комплекса, ритейла и IT-сектора, включая электронную коммерцию», — поделился эксперт.
При этом арендаторы — крупные компании, теперь хотят работать в кабинетах и в закрытых блоках, а спрос на опенспейсы постепенно снижается.
Рынок гибких офисов вступает в стадию зрелости. «После бурного роста 2023–2024 годов компании стали точнее формулировать запросы — им нужны не просто рабочие места, а комфортные пространства, соответствующие корпоративной культуре», — отмечает директор, руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Сергей Бабиченко в исследовании рынка по итогам третьего квартала 2025 года.
Чтобы сохранить интерес арендаторов, операторам предстоит адаптировать свои пространства под разные типы клиентов — от стартапов до крупных корпораций, — считает эксперт.
