Гибкая шеринговая промышленность

Почему инвесторы вкладываются в индустриальный коворкинг, а предприятия предпочитают арендовать промплощадки

В восьми подмосковных округах появятся государственные промышленные коворкинги площадью 60 га в индустриальном парке «Ориентир». Совокупно за 2025 год аналитики прогнозируют увеличение формата Light industrial на 710 тыс. кв метров по всей России, а потенциал оценивается в 3 млн кв. м. Промышленные коворкинги набирают популярность у инвесторов в связи с развитием производства и необходимостью масштабироваться при минимальных инвестициях с быстрым выходом на нужные объемы выпуска продукции.

Ориентир на гибкие промплощадки

В текущем году в Подмосковье почти каждый месяц анонсировался запуск нового проекта или сдача очередной очереди промышленных коворкингов. Основным игроком не первый год выступал холдинг «Строительный альянс» (ХСА), который запускает десятки тысяч площадей под формат производственной и складской аренды — Light industrial. В 2025 году активно «включилась» в новый рынок ГК «Ориентир», подписав с властями Подмосковья соглашение о строительстве в Волоколамске государственного индустриального парка «Ориентир» на 187 тыс. квадратных метров. Подписание документа состоялось на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2025), сообщили в пресс-службе ГК «Ориентир».На площади 60 га появятся распределительные и фулфилмент-центры, производственные блоки, мультитемпературные склады в формате light industrial, которые начнут заполняться резидентами с 2025 по 2035 годы.

Тем временем, ХСА запускает новые очереди своих парков. Так в индустриальном парке «Есипово» началось строительство пятой очереди коворкинга Industrial City, площадью 65 тыс. кв м, сообщало Министерство инвестиций, промышленности и науки Подмосковья. Также холдинг инвестирует 12,7 млрд рублей в строительство и запуск промышленных коворкингов в Ленинском и Дмитровском округах Московской области. В гибком формате будет от 550 до 3 тыс. квадратных метров для производства, логистики и офисов. Парк позволит разместить минимум 500 рабочих мест, включая гибкие форматы.

В целом за 2025 год объем нового предложения light industrial в России достигнет примерно 710 тыс. кв метров, подсчитали в консалтинговом агентстве жилой и коммерческой недвижимости Nikoliers. Лидируют по вводу Подмосковье и Ленинградская область, а на регионы приходится 17%, пояснил региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. «Так 31 тыс. кв. м — в Екатеринбурге, 20 тыс. — в Казани, по 16 тыс. — в Нижнем Новгороде и Рязани, 9 тыс. — в Твери, по 6 тыс. — в Челябинске и Воронеже», — рассказал эксперт.

Общая площадь качественного предложения light industrial в Московском регионе по итогам I п. 2024 года достигала 428 тыс. кв. м. На стадии строительства во второй половине 2024 года было 340 тыс. кв. м зданий формата light industrial, на этапе планирования или проектирования – более 1,3 млн кв. м, приводили свои данные в агентстве NF Group. Прирост в 2025 году не отличается пока взрывным ростом.

ХСА не ограничивает себя столичным регионом и активно заходит в Южный Федеральный округ, где к 2030 году обещают запустить 200 тыс кв. м. производственно-складских площадок Industrial City в районе Восточной промышленной зоны Краснодара. Этот проект обсуждали представители холдинга «Строительный альянс» с властями Краснодарского края на площадке Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ). Планируется создать более 2 тыс. новых рабочих мест.

Особенность Light industrial – это симбиоз индустриального парка и общественного городского пространства с деловой, социальной и спортивной инфраструктурой.

«Скорость запуска производства всегда была на первом месте, а сегодня она имеет уже стратегическое значение. Благодаря нашим решениям предприятия выходят на старт за три-четыре месяца вместо трех лет», — рассказал управляющий директор ХСА Александр Никишов. На втором месте после скорости запуска производства – эффективность рабочего пространства, наличие готовой промышленной инфраструктуры, уточнил он.

Говоря о формате и концепции Industrial City, Александр Никишов отметил, что площади представляют собой трансформер, с помощью которого потенциальный резидент может выбрать ту площадь и в той конфигурации, которая ему необходима под его технологию.

«На 1 гектаре в среднем можно реализовать ориентировочно 5000 кв. м.,  то есть одно промышленное предприятие. В нашем варианте благодаря эргономичной планировке при той же площади мы можем разместить порядка 6-8 производственных компаний. Завод – уже не нечто большое, отдельно стоящее здание. Технологии позволяют аккумулировать процессы и постоянно повышать их эффективность. И это тоже про качество индустриальной недвижимости», — рассказал управляющий директор ХСА.

Более 80% резидентов парка, по словам Никишова, составляют промышленные компании, развивающие собственное производство.

Создание комплексных промышленных экосистем отвечает потребностям современных производственных компаний в оптимизации бизнес-процессов, повышении эффективности и привлечении высококвалифицированных кадров, рассказал партнер NF Group Константин Фомиченко. Наличие сопутствующей инфраструктуры — от офисов до объектов социально-бытового назначения — позволяет повысить привлекательность таких площадок для арендаторов, считает эксперт.

Востребованы как гибридные площадки с офисными и производственными зонами, так и специализированные промышленные комплексы с возможностью размещения научно-исследовательских и испытательных лабораторий.

Кому нужны индустриальные коворкинги

Промышленные коворкинги набирают популярность. FMCG-компания «Градиент» арендовала больше 3 тыс. квадратных метров в Industrial City в подмосковном Коледино.

Заказчик сделал свой выбор, благодаря наличию готовой инженерной инфраструктуры, цифровых сервисов и комплексных решений, пояснили в ХСА. Коворкинговое промышленное пространство площадью 1,35 тыс. кв. м. арендовала компания Comitas. Общая площадь индустриального парка после реализации четвертой и пятой очереди составит 50 тыс. квадратных метров.  Компания Torklink Controls, стратегический партнер китайского производителя электроприводов Flowinn, будет собирать электроприводы на площадке, арендованной в цифровом промышленном коворкинге Light Industrial в Подмосковном Есипово, сообщило на своем сайте Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области.

Строительство еще одного объекта на 100 тыс. квадратных метров запускает ХСА в индустриальном парке «Дмитров». Полностью Industrial City запустит все площади в 2027 году сообщила зампред правительства — министр инвестиций, промышленности и науки Подмосковья Екатерина Зиновьева.

В беседе с PRO Шеринг Константин Фомиченко уточняет, что формат light industrial и промышленный коворкинг имеют определенные пересечения, но их нельзя в полной мере приравнивать друг к другу. «Light industrial предполагает более универсальные производственно-складские помещения, тогда как промышленный коворкинг — это комплексная экосистема с дополнительными сервисами и общими зонами для малых и средних производственных компаний», — пояснил эксперт.

Основными отраслями, заинтересованными в аренде офисно-промышленных зон, являются машиностроение, приборостроение, электроника, фармацевтика, пищевая промышленность и другие высокотехнологичные производства.

«Спектр потенциальных резидентов на проекты Light Industrial очень широк: производственные компании, дистрибьюторы, логистические операторы, ритейлеры (оффлайн и онлайн), ЦОДы и многие другие, — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.  — Как сказали ранее, связано это с универсальностью формата, а также возможностью аренды/покупки небольших, но качественных производственно-складских мощностей».

Динамика развития рынка light industrial и промышленного коворкинга в России, особенно в регионах, в последние годы была сдержанной, напомнил Фомиченко. Он связывает это с недостаточным спросом, ограниченным предложением качественных объектов, а также общей экономической нестабильностью. Однако в последнее время аналитики наблюдают возросший интерес к этим форматам со стороны как инвесторов, так и потенциальных арендаторов.

Объем инвестиций, необходимый для создания и развития промышленного коворкинга, варьируется в широком диапазоне в зависимости от масштаба проекта, его локации, технического оснащения и прочих факторов. «Ориентировочно, для запуска комплекса средних размеров может потребоваться от 500 млн до 1 млрд рублей», — говорит Константин Фомиченко.

Начавший формироваться в середине 2010-х гг., рынок Light industrial сейчас находится в стадии быстрого роста, считает Антон Алябьев. Так95% существующего предложения в Московском регионе было построено с 2020 по 2024 годы, а ежегодный прирост в 2021-2023 гг. в среднем составлял 123%.

Эксперт связывает рост сегмента Light industrial с государственной поддержкой малого и среднего бизнеса, устареванием производственных и складских объектов класса С, редевелопментом промзон, поддержкой развития промышленного сектора со стороны государства, в том числе промышленной ипотеки.

Инфраструктура промышленных коворкингов

В парках ХСА есть бизнес-коворкинги, ЦОДы, кафе, заправки для электромобилей, спортплощадки. Присутствует уникальный в сегменте коммерческой недвижимости консьерж-сервис. «Время показало, что он очень востребован резидентами. Сервисы не отвлекают от рабочего процесса, а скорее позволяют больше сосредоточиться на нем», — пояснил Александр Никишов.

Он уточнил, что их площади в 98% универсальны для всех видов бизнеса.  Можно добавить опции, например, кран-балки, увеличение электричества, объема потребления воды. Наиболее востребованные форматы: «промышленный коворкинг – лаборатории – офис».

Девелоперы Light industrial любят называть свой формат цифровым промышленным коворкингом, исходя из того, что он обладает экосистемой и ИТ-обеспечением.

В то же время, в ИТ-компаниям, которые занимаются разработкой технологий информационного моделирования (ТИМ) отмечают, что цифровизация должна применяться не только в рамках эксплуатации, но и проектирования и строительства. «Производственная компания, зашедшая на площадку промышленного коворкинга, оборудованного цифровыми ТИМ, значительно облегчит себе условия по встраиванию в собственные технологические процессы отработанного порядка управления данными», — пояснил заместитель генерального директора по научной работе «СиСофт Девелопмент» Михаил Бочаров.

Эксперт пояснил, что в таком случае, предприятие-арендатор получает и цифровые сервисы для оцифровки и автоматизации собственных бизнес-процессов, что значительно снизит порог вхождения в современные цифровые технологии бесшовного управления данными.

«Процесс внедрения различных систем автоматизации проходит быстрее и эффективнее при наличие готовой ИТ-инфраструктуры, мощностей для ЦОДов, масштабировании объемов электроэнергии, водоснабжения и других инфраструктурных элементов. Кроме этого, бесшовная интероперабельность основанная на продуктах отечественных вендоров позволит обеспечить агрегацию обмена данным с необходимыми государственными сервисами и системами, что для малых и средних предприятий может оказаться решающим фактором для резкого снижения первоначальных затрат на цифровизацию», — рассказал он.

При реализации всех запланированных проектов КРТ в Москве, в рамках которых будут ревитализированы промзоны внутри МКАД, в долгосрочной перспективе потенциал промышленного коворкинга оценивается на уровне до 3 млн кв. м., прогнозируют в NF Group.

Денис Кунгуров

Изображение: пресс-служба холдинга «Строительный альянс»