Телеком-оператор пришел на рынок коворкинга с новым форматом суточной аренды офисов в торговых центрах
В условиях трансформации и цифровизации рынка коммерческой недвижимости, ПАО «Ростелеком» представило новую концепцию умных офисов в торговых центрах с посуточной, еженедельной и ежемесячной гибкой арендой. Локациями выбраны торговые центры, а бизнес-моделью – франшиза по всей стране. Телеком-оператор делает ставку на технологичность офисов за счет своей экспертизы. Правда, не все участники рынка разделяют энтузиазм о будущем нового формата. В рамках проекта «РТК шеринг» оператор планирует расширять доступ к мобильным приложениям, облачным платформам и видеоаналитике. Директор по развитию продукта «РТК шеринг» Александр Попов рассказал изданию PRO Шеринг о бизнес-модели, франчайзинге и перспективах развития цифровых офисных пространств в России.
Ставка на мобильность и проектность
«Ростелеком» пришел на рынок гибкой коммерческой аренды под брендом «РТК шеринг» с новым форматом между классической арендой и коворкингом – гибкие цифровые офисы от посуточной и более аренды для компаний, которым нужна мобильность, комфорт сотрудников и полный цифровой стек от арендодателя.
«РТК шеринг» планирует открыть в 2026 году свои гибкие офисы в мегаполисах страны, инвестировав в каждый квадратный метр около 100 тыс. рублей. Средний размер помещений составит 100-150 кв. метров. В Москве будет около 100 офисов, в Санкт-Петербурге – 30, в других крупных городах – по одному офису. Первые офисы в количестве двух зон по 120 и 140 кв. метров открылись в ТЦ «Мозаика» в Москве. В своей бизнес-модели оператор делает ставку на франчайзинг.
Вместо традиционных бизнес-центров, где ежеквартально растет стоимость аренды, «РТК шеринг» решил пойти в торговые центры, которые становятся новыми точками притяжения для различных сервисов отдыха, работы и спорта. Акцент делается на ТРЦ с удобной логистикой и доступностью к ключевым местам города, где расположен торговый центр.
Клиенты в лице компаний могут по заявке зарезервировать за собой гибкий офис на 2-3 дня в неделю ежемесячно или ежегодно. «Гибридный формат сегодня стал самым востребованным, а число компаний с проектными командами, которым нужно встречаться пару раз в неделю, стабильно растет», — рассказал PRO Шеринг директор по развитию продукта «РТК шеринг» Александр Попов.
По оценкам «Ростелекома», гибкий формат аренды в полностью технологически оснащенном офисе снимает вопросы переплаты за простои помещения и обслуживание цифровой инфраструктуры, которой часто не хватает даже в бизнес-центре.
Офлайн через цифру
Технологичность – ключевой элемент концепции «цифровых офисов» проекта «РТК шеринг». Внедрение IT-решений позволяет сделать работу максимально удобной и безопасной, говорит Александр Попов.
Так, мобильное приложение позволяет сотрудникам и компаниям не только бронировать офисы и переговорные кабины, но и управлять доступом (открытие и закрытие дверей), приглашать гостей без необходимости выдачи физических ключей.
Видеонаблюдение с видеоаналитикой используется для контроля посещаемости, определения количества людей и анализа эмоционального фона в команде, что помогает бизнесу оптимизировать рабочие процессы, говорят в компании.
Для информационной безопасности в офисах используется лицензированное российское ПО с высокой степенью защиты данных. Есть и автоматизация документооборота, оплаты для экономии времени. Это позволяет юридическим лицам оплачивать аренду и получать отчетные документы без лишних бюрократических процедур.
«Новые цифровые офисы представляют собой современную экосистему, объединяющую физическое пространство и IT-сервисы», – считает Александр Попов.
Эргономика ради продуктивности
В «Ростелекоме» говорят, что при проектировании офисов взяли на вооружение международные стандарты и практики. Например, площадь на одного сотрудника больше, чем по нормативу в России (4,5–5 м² на человека), в цифровых офисах – около 7 м². Также 42% стен покрыты шумоизоляционным материалом, что снижает эхо и обеспечивает тишину в рабочих зонах.
Используются столы и кресла с настройками по высоте и глубине посадки, обеспечивая правильное положение тела. Экраны с частотой обновления 120 Гц, яркостью и множеством портов (HDMI, DisplayPort, Type-C, USB) поддерживают комфортную работу и совместимость с современными устройствами.
«В офисах предусмотрены регулируемые уровни освещения, включая теплый свет для релаксации и яркий для повышения бодрости. Есть и мягкие зоны для отдыха. Здесь созданы пространства, где сотрудник может расслабиться, переключить внимание. А можно просто сменить положение и продолжить работать полулежа», – рассказал Александр Попов.
Для нового чувствительного поколения зумеров подумали и о психологическом комфорте. Дизайн офисов учитывает необходимость личного пространства, визуальной приватности и присутствия природных элементов (зелень), что поддерживает эмоциональное равновесие. Эти приемы позволяют повысить не только физический комфорт, но и психологическую устойчивость сотрудников, снижая риски выгорания.
Франчайзинг как модель развития цифровых офисов
Франчайзинг выступает ключевым инструментом для масштабирования концепции цифровых офисов «РТК шеринг» от «Ростелекома».
Паушальный взнос составляет от 1 до 1,5 млн рублей, в зависимости от города и размера офиса. Инвестиции в запуск офиса площадью от 100 до 150 кв. м требуют около 8-10 млн рублей на оснащение и ремонт исходя из цены 100 тыс. за кв метр. Ройалти составит 10% от выручки. Со своей стороны «Ростелеком» разрабатывает и поддерживает единые стандарты по оборудованию и эргономике офисов, включая мебель, освещение и IT-инфраструктуру. Франчайзи получают доступ к мобильному приложению, облачному сервису и системе оплаты, что упрощает управление пространством.
В Москве стоимость аренды полностью оборудованного офиса площадью 261 кв. м составит 1 680 000 рублей в месяц, включая клининг, интернет и видеонаблюдение. Возможна аренда части офиса (например, половины) и на неполные дни, что снижает затраты для малого бизнеса.
Срок окупаемости по бизнес-модели «РТК шеринга» – около 2,5 лет при 80% загрузке, поясняют в «Ростелекоме».
«Предложение конкурентоспособно по цене и уровню оснащения по сравнению с классическими офисами и коворкингами. Есть и финансовые преимущества франчайзи относительно конкурентов. За счет централизованных закупок и стандартизации снижены издержки на мебель и оборудование», – рассказал Александр Попов.
Если не подведет спрос
Участники рынка шеринга рабочих мест признаются, что отрасль активно растет и пополняется новыми форматами. «Сегодня на рынке почти не встречается практика предоставления офисов на столь короткий период, хотя, вероятно, существует своя нишевая аудитория, которая остаётся незаметной из-за отсутствия подходящего предложения», — рассказал директор (руководитель) отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко.
По оценкам консалтингового агентства недвижимости CORE.XP (ранее CBRE), новая ниша, ориентированная на небольшие команды и проектные группы, имеет потенциал для устойчивого спроса. «На фоне высокого спроса на крупные офисы большая часть гибких офисов была переформатирована под долгосрочную аренду, и предложение офисов небольшого размера для малых компаний и индивидуальных предпринимателей заметно сократилось», — пояснил Кирилл Бабиченко. По мнению эксперта, дополнительным преимуществом является растущая потребность московских компаний в поиске офисов в регионах РФ для открытия представительств: подходящих помещений там немного, и новые гибкие форматы могут существенно упростить им задачу.
Год назад компания PAGE запустила цифровой сервис, маркетплейс рабочих мест и переговорных комнат под брендом «Делимофис». «За год мы на собственном опыте увидели, что шеринг рабочих мест — это современный тренд, который пользуется спросом. Причем не только в торговой недвижимости, но везде, где есть “неудобные” метры, которые сложно сдать по высокой ставке в классическую аренду: бизнес-центры со свободными рабочими местами у арендаторов, автосалоны, ивент-пространства, галереи, апарт-отели», — рассказала PRO Шеринг генеральный директор PAGE и «Делимофис» Мария Сумарокова.
Она считает, что новый формат аренды будет востребован исходя из объемов бронирования как в классических коворкингах, так и в коворкингах в формате «Делимофис».
В свою очередь, генеральный директор сети коворкингов F2 Игорь Золотухин полагает, что краткосрочная аренда офиса не так востребована, как отдельные рабочие места или кабинеты на длительный срок. «Мы такой продукт предлагаем и запросов – единицы», — делится своим опытом Игорь Золотухин в беседе с PRO Шеринг.
По оценкам эксперта, обеспечить загрузку около 80%, которая даст окупаемость за 2,5 года, можно только за счет долгосрочных клиентов. А таким нужна полноценная инфраструктура жизнедеятельности, которую трудно на маленькой площади разместить, — пояснил он.
Игорь Золотухин считает, что вложений в квадратный метр при площади от 150-200 кв. метров понадобиться минимум 120-130 тыс. рублей. Менее 100 кв. метров – еще дороже. Но основной риск он видит в необходимой загрузке на 80%, которую крайне сложно получить при краткосрочной аренде.
В свою очередь, Мария Сумарокова считает заявленные инвестиции завышенными. «Для объектов до 500 метров такие вложения ни инвесторам-франчайзи, ни УК не выгодны с экономической точки зрения и будут тормозить развитие по франшизе», — оценила эксперт.
Здесь как раз важна справедливая цена, отмечает она, а также комплектация и сервис без излишка. «Только так финансовая модель коворкинга будет интересной для франчайзи и позволит установить справедливую стоимость для конечных арендаторов», — рассказала Мария Сумарокова.
Для примера, открытие по франшизе коворкинга с гибкими офисами по стандартам PAGE в среднем составляют 80 тыс. рублей в квадратный метр с окупаемостью от 3 лет, по стандартам «Делимофис» — 30 тысяч рублей в квадратный метр с окупаемостью от 1 года.
Планы оператора цифровых коворкингов
Новый бизнес позволит «Ростелекому» выйти на рынок цифровой офисной аренды, и увеличить доход на одного клиента с 20 тыс. рублей (доход от интернет-подключения) до 160 тыс. рублей за счет комплексного предложения цифровых офисов, рассказали изданию в компании.
В рамках проекта «РТК шеринг» оператор планирует расширять доступ к мобильным приложениям, облачным платформам и видеоаналитике. Масштабирование предполагается на ближайшие 3-5 лет с учетом обратной связи и адаптации продукта к региональным особенностям. Такая стратегия, как считают в «Ростелекоме», усилит позиции компании на рынке гибких офисных решений.
«Ростелеком» уже сотрудничает с промышленными коворкингами и крупными бизнес-центрами, предоставляя им комплексные IT-решения, а также сервисы безопасности и связи (видеонаблюдение, виртуальную АТС, высокоскоростной интернет и защищенные коммуникации). Есть и запросы от промышленных зон, и задачи организовать рабочие места для удаленного персонала, юридических адресов и проведения встреч.
Проект, основанный на международном опыте и интеграции IT-сервисов, потенциально привлекает бизнес. Однако масштабирование через франчайзинг вызывает вопросы о том, насколько удачно удастся адаптировать модель под специфику российского рынка, где традиционные арендные отношения расширились только до аренды отдельных мест или кабинетов, а не целых офисов.
Успех проекта будет зависеть от того, насколько «Ростелекому» удастся не только ярко предложить инновационный продукт, но и убедить бизнес в его экономической целесообразности.
«Как и на заре коворкингов и сервисных офисов, этот новый сегмент требует времени для того, чтобы сформировать доверие к новому формату среди клиентов и арендодателей», — отметила Мария Сумарокова.
Кейсы и тренды к статье:
Зарубежный опыт гибких офисов в США, Японии и Канаде
Гибкие офисные пространства становятся все более востребованными по всему миру, особенно в странах с высокой мобильностью рабочих процессов. В США, Японии и Канаде активно развиваются модели офисов с почасовой и посуточной арендой, что позволяет бизнесам оптимизировать расходы на офисные площади.
В США, например, компания Codi предоставляет полностью оборудованные офисы для краткосрочной аренды, что позволяет бизнесу платить только за фактически используемое время.
В условиях удаленной и гибридной работы офисы используются не полные 5 дней в неделю, а 12–15 дней в месяц, что делает классическую аренду невыгодной. В Японии большой акцент делается на индивидуальные рабочие кабины, что позволяет сотрудникам сосредоточиться и уменьшить стресс.
Как офисы дошли до торговых центров
Одна из ключевых тенденций торговых центров — трансформация в гибридные объекты, сочетающие сервисную и офисную функции, а также в логистические хабы, особенно если речь идет о ТРЦ, расположенных за пределами крупных городов. Внутри города ТРЦ трансформируются в гибридные пространства: нижние этажи сохраняют торговую функцию, а верхние этажи занимают офисные помещения. Такая модель позволяет максимально эффективно использовать площадь и лучше адаптироваться под современные требования бизнеса.
Аналогичная практика наблюдается в США и Китае, где маркетплейсы и гибкие офисные пространства активно развиваются как способ оптимизации использования коммерческой недвижимости.
ТРЦ обычно расположены в местах с развитой инфраструктурой, что облегчает доступ сотрудников и клиентов. Наличие различных кафе, столовых и продуктовых магазинов позволяет сотрудникам разнообразить питание, включая возможность полноценно питаться в выходные дни. Доступность спортзалов, МФЦ, магазинов и других сервисов экономит время сотрудников, повышая их производительность. Благодаря интеграции с развлекательной и сервисной инфраструктурой торгового центра офис становится более комфортным и удобным для сотрудников.
Денис Кунгуров
Фото: PRO Шеринг
