Американский коворкинг WeWork уходит из России

Международная сеть шеринг-офисов из США продает свои площади конкуренту – инвесткомпании O1 Properties. Сумма сделки по оценкам экспертов составит 1,3-1,6 млрд рублей. Российский рынок гибкой аренды офисов показывает рост с 2023 года.

Почему крупнейший коворкинг уходит из России

Сеть коворкингов WeWork договорилась с крупнейшим российским игроком на рынке коммерческой невидимости O1 Propertie о продаже своих активов в России, сообщают «Ведомости» со ссылкой на свои источники. По информации издания, сделка пока изучается Правительственной комиссией РФ. В сделку войдут 4 локации в Москве с правами аренды помещений и операционным бизнесом общей площадью порядка 18 тыс. кв.м, количество рабочих мест в них под офисы равно 3 тыс.

В пандемию в 2020 году WeWork пыталась договориться о переуступке прав аренды всех своих помещений в Москве с несколькими крупными коворкинговыми сетями, но не добилась результатов.

В ноябре 2023 года PRO Шеринг писал о проблемах американской компании из-за пандемии. Тогда WeWork на своем официальном сайте объявила о начале «комплексной реорганизации». Офисы в США реструктурировали в рамках банкротства.

Стартап WeWork была создана еще в 2010 году и стал одним из самых успешных стартапов в истории США с капитализацией в 47 млрд долларов на начало 2020 года.

В 2016 году основатели решили запустить еще одно шеринг-направление в аренде – коливинги. Проект WeLive по сдаче в субаренду коливингов – пространств для коммунального проживания.

Их проектировали, обставляли и оформляли по принципам коворкингов WeWork: максимальный комфорт и функциональность, свежий дизайн, масса включенных в финальный ценник дополнительных услуг. Впрочем, непрофильные направления большого развития не получили. Общежития WeLive из-за конкуренции оказались недостаточно востребованными и в 2020 году действовали только в Нью-Йорке и Вашингтоне.

Ключевые ошибки успешного шеринг-проекта

После пандемии и операционного кризиса оценка упала до 2,8 млрд долларов. Но перед этим дела шли успешно. Так к началу 2019 года WeWork привлекла 12,8 млрд долларов в 14 раундах, среди инвесторов зять будущего президента США Дональда Трампа – Джаред Кушнер. Самым крупным выступил японский финансовый конгломерат Softbank, инвестировав 7,5 млрд долларов и получив контроль над третью акций компании. Очередной транш в 2 млрд от SoftBank в январе 2019 года обеспечил сети коворкингов публичную оценку в 47 млрд долларов.

Но ситуация изменилась в худшую сторону при попытке выйти на IPO и публикации отчетности компании, по которой компания имела большие убытки и не могла выйти в прибыль. Компания шеринг-офисов слишком быстро вела экспансию, и на конец 2023 года WeWork имел 660 офисов в 119 городах. Выход на IPO – был попыткой привлечь около 3 млрд долларов. Но разногласия с советом директоров вынудили компанию отложить размещение акций, а затем пандемия ударила по выручке. Кризис затянулся. В итоге компания объявила в ноябре 2023 года о реструктуризации и банкротстве.

Источники Financial Times объясняли решение тем, что WeWork не смогла справиться c дорогостоящими договорами аренды на 13 млрд долларов, которые были подписаны до начала пандемии.

В России WeWork еще в 2019 году планировала выйти в лидеры и открыть сразу нескольких площадок на 50 тыс. кв. м.  Самый крупный игрок в РФ Regus на тот момент имел только 34 тыс. кв.м.

С российской О1 Properties американская компания планировала совместно открывать офисы еще в 2019 году, но договориться не получилось. В итоге, О1 Properties получит все активы несостоявшегося партнера.

На сегодня в портфеле российской О1 Propertie11 бизнес-центров общей площадью свыше 624 тыс. кв. м. Основной акционер компании – Riverstretch Trading & Investments, которая в 2023 г. заняла 5-е место в рейтинге крупнейших рантье журнала Forbes с доходом от аренды в 365 млн. долларов.

Эксперты рынка считают, что после закрытия сделки все площадки WeWork могут быть переформатированы под формат созданной O1 Properties сети гибких офисов Space 1. В таком случае компания станет одним из крупнейших операторов коворкинга. Сейчас ее портфель, по собственным данным, включает около 35 тыс. кв. м шеринг-офисов.

В 2022 году в Москве было открыто 17 новых коворкингов общей площадью порядка 92 тыс. кв. м, которые предлагали в аренду около 13 тыс. рабочих мест. Ввод новых гибких офисов в 2022 году на 12% превысил аналогичный показатель 2021 года. Большая часть открытых в 2022 году гибких пространств — это площадки сетевых операторов (97% нового ввода). По итогам 2023 года объем спроса составил 115 тыс. кв.м.

По данным консалтинговой компании NF Group, в январе 2023 года доля свободных рабочих мест в московских гибких офисах сетевых операторов составила 27%. В результате закрытия ряда крупных сделок на рынке 73% рабочих мест остаются заполненными, что примерно равно показателю 2022 года. Пиковых значений – 37% – вакансия в сегменте гибких офисов достигала в октябре 2022 года, но за 3 месяца сегмент отыграл 10 процентных пунктов.

Источник: NF Group

Средняя запрашиваемая ставка аренды рабочего места в сетевых гибких пространствах Москвы на январь 2023 года составила 39 640 рублей за одно рабочее место в месяц с учетом НДС, увеличившись по сравнению с октябрем на 2,1%.

С 2017 по 2022 годы общая площадь гибких офисов в Москве росла в среднем на 44% ежегодно.

Источник: NF Group

Фото: Adobe Stock, NF Group